Le verdict en trois phrases
Pour un cabinet de syndic niçois de 140 copropriétés et 6 gestionnaires, le progiciel du marché reste la base comptable, mais il répond mal aux attentes des copropriétaires sur l'extranet, les AG à distance et le suivi des sinistres. Un progiciel coûte 3 000 à 8 000 € par an, un module sur mesure branché dessus 20 000 à 45 000 € HT, livré en 3 mois. La bonne décision est rarement de tout remplacer : garder la comptabilité réglementaire et construire la couche de service qui fidélise les conseils syndicaux.
Les obligations et les irritants en 2026
Depuis la loi ALUR, l'extranet est obligatoire pour les syndics professionnels, et le vote par correspondance ou par visioconférence est encadré par le décret de 2020. Le problème n'est plus la conformité minimale mais la qualité de service.
| Irritant (ordre de grandeur 2026) | Volume pour 140 copropriétés | Coût estimé |
|---|---|---|
| Appels et e-mails des copropriétaires | 900 par mois | 150 heures de gestionnaire |
| Préparation et tenue des AG | 140 AG par an, 2 à 4 h de soirée chacune | 420 heures par an |
| Suivi des sinistres (dégâts des eaux, assurances) | 35 dossiers ouverts en continu | 60 heures par mois |
| Mandats perdus pour insatisfaction | 6 à 8 par an | 18 000 à 25 000 € d'honoraires |
| Envois recommandés papier des convocations | 4 500 par an | 22 000 € d'affranchissement |
| Recrutement d'un gestionnaire supplémentaire | 1 poste | 45 000 à 55 000 € chargés par an |
Le vrai levier est la productivité : un gestionnaire suit en moyenne 23 copropriétés, l'objectif est d'atteindre 30 sans dégrader le service.
Progiciel seul, progiciel plus sur mesure, ou refonte complète
| Option | Coût initial | Coût annuel | Délai | Pour qui |
|---|---|---|---|---|
| Progiciel seul avec extranet standard | 0 à 2 000 € | 3 000 à 8 000 € | 1 mois | Cabinet de moins de 60 copropriétés |
| Progiciel plus module sur mesure | 20 000 à 45 000 € HT | 6 000 à 13 000 € | 3 mois | Cabinet de 80 à 300 copropriétés |
| Refonte complète sur mesure | 120 000 à 250 000 € HT | 20 000 à 40 000 € | 9 à 12 mois | Réseau de plus de 500 copropriétés |
| Extranet premium d'un éditeur tiers | 2 000 à 5 000 € | 4 000 à 9 000 € | 2 mois | Besoin limité à l'affichage |
| Vote électronique seul (prestataire) | 0 € | 8 à 15 € par AG et par lot participant | Immédiat | Test avant investissement |
Périmètre type du module sur mesure
| Brique | Budget HT 2026 | Délai |
|---|---|---|
| Extranet copropriétaires (documents, comptes, appels de fonds) | 5 000 à 10 000 € | 3 semaines |
| AG hybrides : convocation électronique, visio, vote en ligne, procès-verbal | 6 000 à 13 000 € | 4 semaines |
| Suivi des sinistres et des interventions avec photos | 4 000 à 9 000 € | 3 semaines |
| Ticketing des demandes et notifications | 3 000 à 7 000 € | 2 semaines |
| Connecteur avec le progiciel comptable | 2 000 à 6 000 € | 2 semaines |
| Total | 20 000 à 45 000 € | 3 mois |
Mini cas pratique
Laurent, gérant d'un cabinet de syndic de 140 copropriétés à Nice, hésite à recruter un septième gestionnaire à 50 000 € chargés par an. Il investit plutôt 32 000 € HT dans un module sur mesure, plus 5 000 € par an de maintenance. La convocation électronique, acceptée par 60 % des copropriétaires, économise 13 000 € d'affranchissement par an. Le ticketing et l'extranet réduisent les appels de 40 %, soit 60 heures par mois libérées. En évitant le recrutement et en gardant 3 mandats par an à 3 000 € d'honoraires, le gain annuel dépasse 65 000 €, pour un retour sur investissement en moins de 7 mois.
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FAQ
Combien coûte un logiciel de syndic en 2026 ?
Un progiciel de syndic coûte 3 000 à 8 000 € par an pour 100 à 200 copropriétés. Un module sur mesure ajouté coûte 20 000 à 45 000 € HT, plus 15 % par an de maintenance.
L'extranet copropriétaires est-il obligatoire ?
Oui, la loi ALUR impose depuis 2015 un espace en ligne sécurisé aux syndics professionnels, sauf décision contraire de l'AG. L'absence d'extranet peut entraîner une réduction des honoraires de base.
Le vote électronique en AG est-il valable juridiquement ?
Oui, le vote par visioconférence et le vote par correspondance électronique sont autorisés, à condition que le copropriétaire soit identifié de façon fiable. Le module doit horodater chaque vote et l'intégrer au procès-verbal.
Peut-on garder notre progiciel comptable actuel ?
Oui, c'est l'option recommandée pour un cabinet de 140 copropriétés. Le connecteur coûte 2 000 à 6 000 € selon l'API disponible.
Quel délai avant la prochaine saison des AG ?
Comptez 3 mois. Pour une saison d'AG d'avril à juin, il faut lancer le projet au plus tard en décembre.
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Mohamed Bah
Fondateur, Kolonell
Passionné par le digital et l'entrepreneuriat en Afrique, Mohamed accompagne les entreprises sénégalaises dans leur transformation digitale depuis 2020. Fondateur de Kolonell, il croit que chaque PME mérite une présence en ligne professionnelle et accessible.
