Le verdict en trois phrases
Pour un cabinet de syndic marseillais qui gère 180 immeubles, l'extranet copropriétaires n'est pas une option : il est obligatoire pour les syndics professionnels depuis la loi ALUR, avec un contenu minimal fixé par décret. Les logiciels du marché, facturés 400 à 1 200 EUR par mois, couvrent la comptabilité, les appels de fonds et cet extranet réglementaire ; ils couvrent mal le suivi fin des sinistres et la préparation des assemblées générales. C'est là qu'un module sur mesure à 20 000 à 50 000 EUR HT en France, ou 4 000 000 à 7 000 000 FCFA (6 100 à 10 670 EUR) chez Kolonell, fait gagner des centaines d'heures par an.
Ce que fait votre logiciel de syndic, et ce qu'il fait mal
Les éditeurs spécialisés maîtrisent le cœur réglementaire : comptabilité de copropriété, répartition des charges par tantièmes, appels de fonds trimestriels, fonds de travaux ALUR (au moins 5 % du budget prévisionnel), annexes comptables et extranet. Inutile de refaire ce socle. Les douleurs remontées par les gestionnaires sont ailleurs.
| Processus | Logiciel du marché | Douleur typique | Module sur mesure |
|---|---|---|---|
| Appels de fonds et relances d'impayés | Bien couvert | Relances peu personnalisées | Non nécessaire |
| Extranet réglementaire (PV, contrats, comptes) | Couvert, ergonomie variable | Copropriétaires qui appellent quand même | Couche d'information enrichie |
| Déclaration et suivi des sinistres | Fiche simple | Suivi assureur, expert, artisan par mail et tableur | Oui, cœur du projet |
| Préparation des AG (convocations, résolutions, devis) | Modèles standards | 6 à 10 h de préparation par AG | Oui, gain fort |
| Vote par correspondance et AG à distance | Partiel | Dépouillement manuel | Oui |
| Demandes d'intervention des copropriétaires | Formulaire générique | Pas de suivi d'avancement visible | Oui, avec notifications |
| Ordres de service aux prestataires | Variable | Pas de traçabilité des délais | Oui |
La bonne architecture garde le logiciel de syndic comme référence pour les lots, les copropriétaires et les comptes, et branche le module par import régulier ou API lorsque l'éditeur en publie une.
Les chiffres 2026 à mettre dans la balance
| Poste | Fourchette 2026 | Commentaire |
|---|---|---|
| Logiciel de syndic du marché, 180 immeubles | 400 à 1 200 EUR par mois | Selon le nombre de lots et de modules |
| Module sinistres et AG, intégrateur français | 20 000 à 50 000 EUR HT | Délai 3 à 5 mois |
| Module sinistres et AG, Kolonell | 4 000 000 à 7 000 000 FCFA (6 100 à 10 670 EUR) | Délai 8 à 14 semaines |
| Maintenance Kolonell | 35 000, 75 000 ou 120 000 FCFA par mois | Basique, Standard, Premium |
| Temps de préparation d'une AG sans outil dédié | 6 à 10 h | Convocation, devis, projets de résolution |
| Temps de suivi d'un sinistre dégât des eaux | 3 à 5 h réparties sur 2 à 4 mois | Assureur, expert, artisan, copropriétaires |
| Turnover annuel des gestionnaires de copropriété | 15 à 25 % | La connaissance part avec eux sans outil |
Ces ordres de grandeur sont des estimations de marché 2026, à ajuster selon la taille moyenne de vos immeubles. Le turnover des gestionnaires est souvent l'argument décisif : un dossier sinistre documenté dans un outil survit au départ de celui qui le suivait.
Mini cas pratique
Illustration hypothétique : Nadia, gérante d'un cabinet de syndic à Marseille, gère 180 immeubles, soit environ 4 500 lots, avec 9 gestionnaires. Elle compte 180 AG par an et environ 250 sinistres déclarés.
- Gain sur la préparation des AG : 180 AG × 4 h gagnées = 720 heures par an.
- Gain sur le suivi des sinistres : 250 sinistres × 1,5 h = 375 heures par an.
- Total : 1 095 heures, valorisées à 35 EUR l'heure chargée = 38 325 EUR par an.
- Option Kolonell à 6 000 000 FCFA (environ 9 150 EUR) plus 75 000 FCFA par mois : retour en 3 à 4 mois.
- Option intégrateur français à 40 000 EUR HT : retour en un peu plus d'un an.
Le gain qualitatif compte autant : moins d'appels de copropriétaires mécontents, donc moins de mandats perdus au renouvellement en AG.
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FAQ
L'extranet de notre logiciel suffit-il à respecter la loi ALUR ?
En général oui, puisque les éditeurs suivent le contenu minimal imposé par le décret de 2019. Le module sur mesure vient enrichir l'information (suivi des sinistres, demandes d'intervention) sans remplacer l'extranet réglementaire.
Peut-on gérer le vote par correspondance avec le module ?
Oui. Le formulaire de vote par correspondance est généré pour chaque résolution, et le dépouillement est calculé automatiquement par tantièmes. Comptez 2 à 3 semaines de développement dans le budget global.
Combien de temps pour un premier lot ?
Une V1 sinistres et demandes d'intervention se livre en 8 à 10 semaines. Le module AG s'ajoute ensuite en 4 à 6 semaines.
Que se passe-t-il si nous changeons de logiciel de syndic ?
Le module lit les données par import ou API : en cas de changement d'éditeur, seul le connecteur est à refaire, soit 1 à 2 semaines de travail, et l'historique des sinistres reste chez vous.
Quelle maintenance prévoir ?
Le forfait Standard à 75 000 FCFA par mois couvre les mises à jour de sécurité et les petits ajustements, ce qui suffit pour un cabinet de 9 gestionnaires.
Parlons de votre projet. Envoyez-nous votre nombre d'immeubles, d'AG et de sinistres annuels : nous chiffrons un module sinistres et assemblées entre 4 000 000 et 7 000 000 FCFA, livrable en 8 à 14 semaines. Devis détaillé sous 48 h. WhatsApp +221 77 596 93 33.
Mohamed Bah
Fondateur, Kolonell
Passionné par le digital et l'entrepreneuriat en Afrique, Mohamed accompagne les entreprises sénégalaises dans leur transformation digitale depuis 2020. Fondateur de Kolonell, il croit que chaque PME mérite une présence en ligne professionnelle et accessible.
