Le verdict en trois phrases
Pour un administrateur de biens lyonnais de 2 500 lots, réécrire tout le logiciel de gestion locative coûte 60 000 à 150 000 € HT et ne se rentabilise que sur 6 à 8 ans face à 18 000 € par an de licences. La décision rentable en 2026 est presque toujours hybride : garder le logiciel du marché pour la comptabilité mandant, les quittances et la conformité loi Hoguet, et développer un extranet propriétaires sur mesure à 15 000 à 35 000 € HT, branché par API. Le tout sur mesure ne se justifie que pour un cabinet qui vise 5 000 lots et plus, ou qui a un modèle très spécifique (meublé, colocation, gestion pour investisseurs institutionnels).
Les trois options chiffrées
Les logiciels du marché affichent un tarif public de 2 à 6 € par lot et par mois, mais au-delà de 2 000 lots les contrats négociés descendent souvent vers 0,50 à 1 € par lot et par mois. C'est le cas ici : 2 500 lots pour 18 000 € par an, soit 0,60 € par lot et par mois.
| Critère | Logiciel du marché seul | Hybride (marché + extranet sur mesure) | Tout sur mesure |
|---|---|---|---|
| Investissement initial | 0 à 5 000 € HT | 15 000 à 35 000 € HT | 60 000 à 150 000 € HT |
| Coût annuel | 18 000 € de licences | 18 000 € + 3 000 à 6 000 € de maintenance | 10 000 à 20 000 € de maintenance et hébergement |
| Extranet propriétaires | Standard, aux couleurs de l'éditeur | À votre marque, parcours sur mesure | À votre marque |
| Comptabilité mandant et conformité Hoguet | Assurée par l'éditeur | Assurée par l'éditeur | À développer et à faire auditer |
| Évolutions réglementaires | Incluses | Incluses côté cœur métier | À votre charge |
| Délai | Immédiat | 2 à 4 mois | 6 à 9 mois |
| Coût sur 5 ans (estimation) | 90 000 € | 120 000 à 155 000 € | 110 000 à 250 000 € |
Le tableau montre pourquoi l'hybride domine : il coûte un peu plus que le statu quo, mais il apporte l'avantage commercial (l'extranet) sans faire porter au cabinet le risque réglementaire de la comptabilité mandant.
Ce que doit contenir un extranet propriétaires qui fait la différence
| Fonctionnalité | Budget indicatif 2026 | Effet attendu |
|---|---|---|
| Tableau de bord par bien (loyers, impayés, vacance) | 4 000 à 8 000 € HT | 30 à 50 % d'appels de suivi en moins |
| Comptes rendus de gestion et documents en ligne | 2 000 à 5 000 € HT | Fin des envois papier trimestriels |
| Validation des devis de travaux en un clic | 3 000 à 6 000 € HT | Délai de décision divisé par 3 |
| Déclaration de revenus fonciers pré-remplie (2044) | 2 000 à 5 000 € HT | Argument fort lors des renouvellements de mandat |
| Messagerie et suivi des demandes | 2 000 à 5 000 € HT | Historique traçable par lot |
| Connecteur API vers le logiciel de gestion | 2 000 à 6 000 € HT | Données synchronisées chaque nuit ou en temps réel |
Deux cadres réglementaires s'appliquent. La loi Hoguet impose la carte professionnelle G, une garantie financière et une comptabilité mandant séparée : c'est précisément ce qu'il vaut mieux laisser à un éditeur spécialisé. La DSP2 encadre l'initiation de paiement et l'accès aux comptes : si l'extranet propose de payer ou de consulter des flux bancaires, il doit passer par un prestataire agréé (prélèvement SEPA, agrégateur ou initiation de paiement) avec authentification forte. Le RGPD complète l'ensemble pour les données des locataires et des propriétaires.
Mini cas pratique
Thomas, dirigeant d'un administrateur de biens de 2 500 lots dans le 6e arrondissement de Lyon, gère environ 1 800 propriétaires. Son équipe reçoit 600 appels de suivi par mois, de 8 minutes en moyenne, soit 80 heures mensuelles.
Il choisit l'option hybride : un extranet sur mesure à 28 000 € HT, plus 4 500 € par an de maintenance. L'extranet réduit les appels de 50 % : 40 heures gagnées par mois, soit 480 heures par an, valorisées à 35 € de l'heure, donc 16 800 € par an.
L'effet le plus important est commercial. Le taux de résiliation des mandats passe de 6 % à 4,5 % par an. Sur 2 500 lots, 37 mandats sont conservés. Avec des honoraires moyens de 630 € HT par lot et par an (environ 7 % d'un loyer de 750 €), cela représente 23 300 € HT par an.
Besoin d'un site web professionnel ?
Kolonell crée des sites web qui attirent des clients, optimisés pour le marché sénégalais. Devis gratuit en 2 minutes.
Gain total : environ 40 100 € par an, moins 4 500 € de maintenance, soit 35 600 € net. L'extranet est amorti en un peu moins de 10 mois.
FAQ
Peut-on brancher un extranet sur mesure sur n'importe quel logiciel de gestion locative ?
La plupart des éditeurs proposent une API ou des exports planifiés. Il faut le vérifier contractuellement avant le projet ; quand l'API est payante, comptez 1 000 à 3 000 € par an d'abonnement supplémentaire.
À partir de combien de lots le tout sur mesure devient-il intéressant ?
En ordre de grandeur 2026, au-delà de 5 000 lots, ou quand les licences dépassent 40 000 à 50 000 € par an. En dessous, le coût de maintien de la comptabilité mandant et de la conformité Hoguet pèse trop lourd.
Combien de temps pour lancer l'extranet ?
Comptez 2 à 4 mois : 3 semaines de cadrage, 6 à 10 semaines de développement, puis 2 à 3 semaines de tests avec un panel de 20 à 30 propriétaires avant ouverture à tous.
Les locataires peuvent-ils payer leur loyer via l'extranet ?
Oui, par prélèvement SEPA ou carte, via un prestataire de paiement agréé DSP2. Les frais vont de 0,20 à 0,50 € par prélèvement SEPA, et les fonds arrivent sur le compte mandant, jamais sur le compte du cabinet.
Les données sont-elles hébergées en France ?
Oui, chez un hébergeur français ou européen certifié, pour 150 à 400 € HT par mois à ce volume, avec sauvegardes quotidiennes et journalisation des accès.
Parlons de votre projet. Nous cadrons avec vous l'option la plus rentable pour votre portefeuille (extranet propriétaires de 15 000 à 35 000 € HT ou logiciel complet de 60 000 à 150 000 € HT), avec une mise en ligne en 2 à 9 mois selon le périmètre. Devis détaillé sous 48 h. WhatsApp +221 77 596 93 33.
Mohamed Bah
Fondateur, Kolonell
Passionné par le digital et l'entrepreneuriat en Afrique, Mohamed accompagne les entreprises sénégalaises dans leur transformation digitale depuis 2020. Fondateur de Kolonell, il croit que chaque PME mérite une présence en ligne professionnelle et accessible.
