Le verdict en trois phrases
Un cabinet de 140 copropriétés représentant environ 3 500 lots paie un logiciel éditeur facturé 2 à 4 € par lot et par mois, soit 84 000 à 168 000 € par an une fois tous les modules activés. Un logiciel sur mesure à 50 000 à 100 000 € HT, livré en 6 mois, couvre l'extranet copropriétaire obligatoire depuis la loi ALUR, les appels de fonds et les AG en visio, pour un coût total sur 5 ans environ trois fois inférieur. Le vrai risque est la comptabilité de copropriété normée : la garder chez un éditeur d'entrée de gamme et développer le reste sur mesure est souvent le meilleur arbitrage.
Les obligations qui dictent le cahier des charges
Depuis la loi ALUR, tout syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, dont le contenu minimal est fixé par le décret du 23 mai 2019. Depuis la loi ELAN et l'ordonnance de 2019, les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales par visioconférence et voter par correspondance. Votre logiciel doit donc gérer ces flux sans ressaisie.
| Exigence | Source | Ce que le logiciel doit faire | Charge sans outil adapté |
|---|---|---|---|
| Extranet copropriétaire | Loi ALUR, décret 2019 | Règlement, PV d'AG, contrats, carnet d'entretien en ligne | 2 à 3 h par copropriété et par an |
| Espace conseil syndical | Décret 2019 | Accès aux factures, contrats, relevés bancaires | Envois manuels répétés |
| Appels de fonds trimestriels | Loi de 1965 | 4 appels par an, relances, pénalités | 560 appels par an à émettre |
| AG en visio et vote par correspondance | Loi ELAN, ordonnance 2019 | Convocation, formulaire de vote, feuille de présence | 140 AG par an au minimum |
| Comptabilité de copropriété | Décret de 2005 | Plan comptable normé, 5 annexes | Risque d'erreur à la clôture |
| Fiche synthétique | Loi ALUR | Mise à jour annuelle et export | 140 fiches par an |
| Immatriculation au registre national | Loi ALUR | Mise à jour annuelle des données | Saisie sur le portail ANAH |
Éditeur, sur mesure ou hybride : le coût sur 5 ans
Ordre de grandeur 2026 pour 3 500 lots, 9 gestionnaires et comptables, hébergement en France.
| Poste (5 ans) | Logiciel éditeur | Sur mesure complet | Hybride (compta éditeur + extranet et AG sur mesure) |
|---|---|---|---|
| Licence ou développement | 0 € | 50 000 à 100 000 € HT | 40 000 à 65 000 € HT |
| Abonnement annuel | 84 000 à 168 000 €/an | 0 € | 18 000 à 30 000 €/an |
| Maintenance et évolutions | Incluses | 15 % du build par an | 15 % du build par an |
| Hébergement et sauvegardes | Inclus | 3 000 à 5 000 €/an | 2 000 à 3 500 €/an |
| Visio et vote électronique | 3 à 8 € par lot et par AG en option | Intégrés | Intégrés |
| Reprise de données et formation | 5 000 à 10 000 € | 8 000 à 12 000 € | 8 000 à 12 000 € |
| Total 5 ans | 425 000 à 850 000 € | 133 000 à 212 000 € | 168 000 à 270 000 € |
Ces montants sont des estimations : beaucoup d'éditeurs proposent des remises dégressives au-delà de 2 000 lots. Négociez d'abord votre contrat actuel, puis comparez avec un devis sur mesure chiffré.
Les modules prioritaires et leur délai
| Module | Délai | Coût indicatif |
|---|---|---|
| Extranet copropriétaire et conseil syndical | 6 semaines | 12 000 à 18 000 € HT |
| Appels de fonds, relances automatiques, paiement en ligne | 5 semaines | 10 000 à 16 000 € HT |
| AG en visio, convocations, vote par correspondance | 6 semaines | 12 000 à 20 000 € HT |
| Gestion des sinistres et interventions | 4 semaines | 7 000 à 12 000 € HT |
| Comptabilité de copropriété normée | 8 semaines | 15 000 à 30 000 € HT |
| Tableau de bord gestionnaire | 3 semaines | 5 000 à 8 000 € HT |
Mini cas pratique
Marc, gérant d'un cabinet de syndic à Nice, administre 140 copropriétés et 3 500 lots entre le Port, Cimiez et Saint-Isidore. Son éditeur lui facture 2,50 € par lot et par mois avec l'extranet et la visio, soit 105 000 € par an. Il choisit l'hybride : un logiciel comptable d'entrée de gamme à 0,60 € par lot et par mois, soit 25 200 € par an, et un extranet avec AG en visio et appels de fonds développé pour 55 000 € HT, plus 8 250 € de maintenance et 3 000 € d'hébergement par an. Coût annuel en régime de croisière : 36 450 €, contre 105 000 €. Économie : 68 550 € par an, retour sur investissement en 10 mois environ.
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FAQ
Combien coûte un logiciel de syndic sur mesure à Nice en 2026 ?
Comptez 50 000 à 100 000 € HT pour un logiciel complet avec extranet, appels de fonds, AG en visio et comptabilité, et 6 mois de développement. Sans le module comptable, le budget descend à 40 000 à 65 000 € HT.
L'extranet copropriétaire est-il vraiment obligatoire ?
Oui, pour tout syndic professionnel depuis la loi ALUR, avec un contenu minimal fixé par décret en 2019. L'absence d'extranet peut justifier une réduction des honoraires votée en AG.
Peut-on organiser les AG entièrement en visio ?
La participation par visioconférence et le vote par correspondance sont autorisés, à condition que l'AG décide des moyens techniques. Un module intégré évite de payer 3 à 8 € par lot et par AG à un prestataire externe.
Faut-il développer la comptabilité de copropriété sur mesure ?
C'est possible, mais le plan comptable normé et les 5 annexes réglementaires demandent 8 semaines et 15 000 à 30 000 € HT. Pour un premier projet, connecter un logiciel comptable éditeur limite le risque.
Où héberger les données des copropriétaires ?
En France ou dans l'Union européenne, avec chiffrement et sauvegardes quotidiennes, pour 3 000 à 5 000 € par an. Le RGPD impose aussi un registre des traitements et des durées de conservation.
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Mohamed Bah
Fondateur, Kolonell
Passionné par le digital et l'entrepreneuriat en Afrique, Mohamed accompagne les entreprises sénégalaises dans leur transformation digitale depuis 2020. Fondateur de Kolonell, il croit que chaque PME mérite une présence en ligne professionnelle et accessible.
